wsj1330.cz

Společnost Santa Fe Pacific Corp. připravuje plán na prodej 20% podílu ve své velké realitní jednotce Kalifornskému penzijnímu fondu státních zaměstnanců za 400 milionů dolarů, a poté rozdělí kontrolní balík akcií tohoto realitního provozu mezi akcionáře. Plán stanovuje hodnotu zmíněného realitního podniku, společnosti Santa Fe Pacific Reality Corp., na 2 miliardy dolarů. Podle lidí obeznámených s transakcí se očekává, že členové představenstva společnosti Santa Fe Pacific projednají plán na dnešní schůzi. Bude-li schválen, očekává se uzavření prodeje do konce tohoto roku a rozdělení kontrolního balíku do konce roku 1992. Při včerejším kompozitním obchodování na Newyorské burze cenných papírů uzavřela společnost Santa Fe Pacific o 25 centů níže na 20,625 dolaru. Společnost Santa Fe Pacific Realty je velkým kalifornským vlastníkem půdy a budov, jehož nejlepší nemovitosti zahrnují 1 850 nezastavěných akrů v oblasti sanfranciského zálivu a několik kancelářských lokalit. Mluvčí uvedl, že nemovitosti přestály zemětřesení v severní Kalifornii z minulého týdne bez většího poškození. Podle představitelů fondu, kteří plán popsali, získá Kalifornský penzijní systém státních zaměstnanců díky částečnému prodeji a rozdělení kontrolního balíků dvě křesla v představenstvu zmíněného realitního provozu. Mluvčí společnosti Santa Fe Pacific se sídlem v Chicagu potvrdil, že jednání s fondem již probíhala. Uvedli, že po dvou křeslech v představenstvu získají společnosti Olympia & York Development Ltd., ovládaná rodinou Reichmannových z Kanady, a Itel Corp., kterou ovládá podnikatel Sam Zell z Chicaga. Reichmannovi a Zell, největší držitelé akcií společnosti Santa Fe Pacific, hledají způsoby zhodnocení svých investic, včetně možných rozdělení kontrolních balíků. Společnost Itel vloni zakoupila 17% podíl ve společnosti Santa Fe Pacific a společnost Olympia & York později koupila zhruba 20% podíl, takže jejich zájmy v nové realitní společnosti by se hodily k jejich držbám ve společnosti Santa Fe Pacific. Prodej a rozdělení kontrolního balíku této realitní jednotky je první fází toho, co by mohlo vést k rozdělení společnosti Santa Fe Pacific na samostatné společnosti namísto jejích provozů zabývajících se železnicí, energií a také nemovitostmi. Dluhy zatížená mateřská společnost je ze strany velkých akcionářů pod tlakem, aby zvedla cenu akcií společnosti. Současně ji zastihlo stlačení výnosu. Plánovaná investice Kalifornského penzijního fondu do realitní jednotky je neobvyklá. Penzijní fondy málokdy vlastní ve společnosti, o které se předpokládá, že bude veřejně obchodovaná, tak velký podíl, jaký představuje 20 %. Penzijní fondy navíc zřídkakdy dostávají křesla ve správních radách společností a nejčastěji se jim snaží z právních důvodů vyhnout. Představitelé fondu však řekli, že investice do společnosti Santa Fe Pacific Realty poskytuje příležitost koupit podíl ve velkém realitním portfoliu, které je kalifornskými nemovitostmi silně zhodnoceno. Výkonný ředitel fondu Dale Hanson řekl, že to také značí "významnou odpovědnost za rozvoj (nemovitostí), ve kterém jsme se dosud neangažovali". Podle navrhovaného plánu fond také půjčí společnosti Santa Fe Pacific Realty 75 milionů dolarů ve formě směnky, která bude po druhém roce převoditelná na další akcie této realitní společnosti, a to za tržní cenu, která bude v té době určující. Podle Stephena E. Roulaca, realitního konzultanta pracujícího pro fond, by úrok směnky narůstal o 13,5 % ročně a byl by splatný fondu po pěti letech. Cílem směnky je poskytnout oddělené společnosti další kapitál v podobě, která jí ušetří utrácení hotovosti na bezprostřední platby úroků, řekl Roulac. Uvedl, že oddělený koncern "bude zcela zřejmě jednou z dominantních společností pro rozvoj nemovitostí, která bude mít prvotřídní portfolio". V minulém roce společnost Santa Fe Pacific přeorientovala své realitní provozy na dlouhodobý rozvoj svých nemovitostí, čímž utrpěly zisky, které mateřská společnost v minulosti získávala z pravidelných prodejů ze svého portfolia. Společnost sdělila, že provozní příjem z nemovitostí klesl za prvních devět měsíců z loňských 143 milionů dolarů na 71,9 milionu dolarů. V prohlášení z včerejšího večera uvedl předseda společnosti Santa Fe Pacific Robert D. Krebs, že společnost Santa Fe Pacific Realty splatí před plánovaným rozdělením kontrolního balíku své mateřské společnosti dluh ve výši přesahující 500 milionů dolarů. To pomůže snížit zbývající dluh společnosti Santa Fe Pacific z výše 3,7 miliardy dolarů z počátku roku 1988 na zhruba 600 milionů dolarů. Nebylo zřejmé, kde chce společnost Santa Fe Pacific získat částku vyšší než 500 milionů dolarů, která by značně přesáhla 400 milionů dolarů, které představitelé kalifornského penzijního fondu podle svých slov hodlají poskytnout. Zmíněná realitní jednotka by se kromě jiných možností mohla znovu zadlužit nebo získat další investory. Mluvčí společnosti Santa Fe Pacific toto odmítl komentovat a řekl, že transakce je stále předmětem jednání. Společnost Santa Fe Pacific Realty vlastní 2,8 milionu akrů nemovitostí, včetně 219 budov s více než 11 miliony čtverečních stop prostorů. Také drží téměř 40 000 akrů neupravených pozemků s potenciálem výstavby, ale podle dříve oznámené strategie je cílem společnosti stavět na 5 400 akrech v Kalifornii, Arizoně a území Chicaga. Mezi nimi je 1 850 akrů v oblasti sanfranciského zálivu, včetně 208 akrů v oblasti zálivu Mission Bay. Kalifornský penzijní fond, který již do nemovitostí a hypoték investoval 16 miliard dolarů, může být pro tuto výstavbu cenným zdrojem financí, ačkoliv není povinen dále investovat. Tento fond je největším fondem státních zaměstnanců v zemi a jeho rostoucí hotovostní tok nyní přesahuje 3 miliardy dolarů ročně. Představitelé fondu projednali konečnou strukturu navrhované transakce se společností Santa Fe Pacific, ale s touto myšlenkou za nimi přišla společnost JMB Reality Corp., což jsou realitní makléři z Chicaga. Roulac řekl, že podle očekávání budou představitelé společnosti JMB najati, aby zastupovali fond v představenstvu společnosti Santa Fe Pacific Realty, a chránili tak fond od potenciálních problémů s ručením.