Nájemní
domy
budou
chátrat
dál
Robert
Axamit
Mluvčí
Občanského
sdružení
majitelů
domů
V
LN
vyšel
20.
dubna
článek
"Nájemné:
úskalí
regulace
a
úskalí
liberalizace",
jehož
autorkou
je
Jana
Fürstová,
ředitelka
odboru
metodiky
cen
Ministerstva
financí
ČR.
V
článku
je
celkem
věrně
zachycena
dikce
materiálu
ministerstva
financí
Návrh
dalšího
postupu
při
regulaci
nájemného
z
bytů,
schváleného
poradou
ekonomických
ministrů
dne
29.
března
tohoto
roku.
Některé
úvahy
a
závěry
obsažené
v
materiálu,
zvláště
ekonomické,
jsou
natolik
poznamenané
odklonem
od
reality,
že
někdy
působí
až
humorně.
Ústřední
myšlenkou,
z
níž
tento
materiál
vychází,
je,
že
současné
čisté
nájemné
v
podstatě
pokrývá
prostou
reprodukci
nájemních
domů
a
kryje
veškeré
náklady
na
běžnou
(nikoli
zastaralou)
údržbu,
na
opravy
a
správu
domů.
U
této
myšlenky
je
třeba
se
zastavit,
neboť
zkušenosti
ze
zahraničí,
práce
stavebních
odborníků
a
ekonomů,
jakož
i
praxe
vlastníků
nemovitostí
dokazují,
že
dnešní
nájemné
se
v
celorepublikovém
průměru
pohybuje
na
úrovni
20-25
procent
výše
nákladů.
Kdo
má
tedy
pravdu,
ministerstvo
financí,
nebo
všichni
ostatní?
Pro
objasnění
problému
uveďme
několik
faktů.
V
roce
1939,
kdy
byla
zahájena
regulace
nájemného,
která
trvá
dodnes,
se
nájemné
pohybovalo
na
zhruba
stejné
úrovni
jako
dnes,
ovšem
ceny
stavebních
prací
byly
minimálně
desetkrát
a
mzdy
zhruba
sedmkrát
nižší
než
dnes.
Z
rozborů
hospodaření
podniků
bytového
hospodářství
v
sedmdesátých
a
osmdesátých
letech
vyplývá,
že
na
jednu
korunu
nájemného
připadaly
minimimálně
dvě
koruny
státních
dotací
do
údržby
bytového
fondu.
I
přesto
domy
nezadržitelně
chátraly.
Po
roce
1989
dochází
ke
stagnaci
reálného
nájemného,
neboť
růst
cen
stavebních
a
údržbářských
prací
odpovídá
zhruba
růstu
nájemného.
Jeden
metr
čtvereční
podlahové
plochy
nově
postaveného
bytu
stojí
zhruba
10 000
korun
a
maximální
nájemné
činí
72
Kč
za
1
m
za
rok,
tedy
0,7
%
této
částky.
Práce
expertů
a
zahraniční
zkušenosti
přitom
ukazují,
že
nákladové
nájemné
při
nezanedbané
údržbě
činí
3-4
%
této
částky,
čili
300-400
Kč/m
ročně
při
nízké
inflaci.
Ministerstvo
financí
však
navzdory
těmto
faktům
trvá
na
svém.
Je
to
způsobeno
tím,
že
ve
svých
úvahách
se
drží
striktně
pořizovacích
cen
nemovitostí,
které
činí
v
průměru
1500
Kč/m
při
průměrném
stáří
bytového
fondu
46
let.
Vychází
tedy
z
účetních
fikcí,
které
nemají
s
dnešní
realitou
nic
společného.
Zastavím
se
ještě
u
posledního
odstavce,
z
něhož
vyplývá,
že
reálné
nájemné
bude
v
případě
jeho
schválení
prakticky
stagnovat
na
úrovni
20-25
%
reálných
nákladů.
Racionální
kalkulace
vlastníků
nájemních
bytů
je
proto
povede
k
jedinému
závěru:
jakékoliv
investice
do
oprav
a
modernizace
nájemního
bytového
fondu
jsou
a
budou
ztrátové.
Proto
je
další
chátrání
nájemních
domů
neodvratné.
K
tomu
je
třeba
vzít
v
úvahu,
že
od
letošního
roku
začne
celkový
počet
bytů
v
České
republice
klesat,
neboť
úbytek
bytového
fondu
bude
vyšší
než
nová
výstavba.
Bytová
krize
daná
úbytkem
bytového
fondu
a
zanedbáváním
jeho
údržby
se
bude
dále
prohlubovat.
Historická
zkušenost
nás
mnohokrát
poučila,
že
kdykoliv
byla
v
ekonomice
dána
přednost
účetním
fikcím
a
svévolným
úvahám
úředníků
odtržených
od
reality,
docházelo
k
obrovským
škodám.
Problém
regulace
nájemného
není
a
nebude
výjimkou.