Vlastnictví
bytů
Nad
návrhem
zákona
*
Vzniknou
nové
možnosti
Kolem
bytů
to
vře.
Všichni
netrpělivě
očekávají
vládní
návrh
zákona,
kterým
se
upravují
některé
vlastnické
vztahy
k
bytům
a
nebytovým
prostorům
a
doplňují
některé
zákony.
S
čím
mohou
vlastníci
i
nájemci
počítat,
na
co
by
se
měli
připravit?
Nová
právní
úprava
by
měla
umožnit
všem
vlastníkům
prodávat
byty.
Nejnaléhavěji
to
vystupuje
do
popředí
u
bytů
ve
vlastnictví
obcí,
protože
ty
spravují
asi
čtvrtinu
bytového
fondu
České
republiky
a
některé
mají
-
především
z
finančních
důvodů
-
zájem
část
svých
bytů
zpeněžit.
Zákon
by
měl
také
umožnit
dokončení
převodu
i
možnost
prodeje
družstevních
bytů
členům.
Ani
zde
nejde
o
"malou
porci",
ale
o
pětinu
celkového
počtu
b.
Dobrovolnost
V
připravovaném
zákoně
je
promítnut
ústavní
princip
rovnosti
vlastníků
a
vlastnictví,
bez
ohledu
na
to,
zda
jde
o
vlastnictví
fyzických
nebo
právnických
osob,
či
státu.
Proto
budou
mít
možnost
prodávat
byty
i
občané.
Přechod
z
nájemního
na
vlastnický
vztah
je
postaven
na
zásadě
dobrovolnosti.
To
má
praktický
význam
při
uplatňování
citlivého
postavení
nájemců
bytů,
kteří
mají
mít
přednostní
právo
koupě
bytu.
Problém
nastane,
jestliže
nájemce
půl
roku
od
obdržení
návrhu
na
uzavření
smlouvy
byt
nekoupí.
Potom
může
být
tento
byt
prodán
jiné
osobě.
Nájemce
bytu
má
právo
první
koupě.
To
znamená,
že
do
půl
roku
nemůže
být
byt
nabídnut
někomu
jinému.
V
průběhu
dalšího
roku
má
nájemce
právo
přednostní
koupě,
která
se
řídí
podle
606
občanského
zákoníku.
Výpověď
Změnou
vlastníka
domu
se
pro
nájemce
bytu
z
právního
hlediska
nic
nemění.
Podle
680
odst.
2
obchodního
zákoníku,
jestliže
dojde
ke
změně
vlastnictví
k
pronajaté
věci,
vstupuje
nabyvatel
do
právního
postavení
pronajimatele.
Není
proto
zapotřebí
uzavírat
nové
nájemní
smlouvy.
Může
se
ovšem
stát,
že
budoucí
vlastník
si
nebude
chtít
koupit
byt
proto,
aby
hradil
ekonomické
důsledky,
které
pro
něho
bude
mít
nízké
nájemné
placené
nájemníkem.
Proto
nebude
mít
na
setrvání
dosavadního
nájemníka
zájem.
Občanský
zákoník
mu
z
titulu
vlastnického
práva
umožňuje
v
711
odst.
1
vypovědět
nájem
bytu
s
přivolením
soudu.
Přitom
musí
jít
o
některé
z
těchto
důvodů:
a)
vlastník
potřebuje
byt
pro
sebe,
manžela,
své
děti,
vnuky,
zetě
nebo
snachu,
své
rodiče
nebo
sourozence,
b)
jestliže
nájemce
přestal
vykonávat
práci,
ke
které
je
nájem
služebního
bytu
vázán,
a
pronajimatel
potřebuje
byt
pro
jiného
nájemce,
který
bude
tuto
práci
vykonávat,
c)
jestliže
nájemce
nebo
ti,
kteří
s
ním
bydlí,
přes
písemnou
výstrahu
hrubě
porušují
dobré
mravy
v
domě,
d)
jestliže
nájemce
hrubě
porušuje
své
povinnosti,
vyplývající
z
nájmu
bytu,
zejména
tím,
že
nezaplatil
nájemné
nebo
úhradu
za
služby
poskytované
s
užíváním
bytu
za
dobu
delší
než
tři
měsíce,
e)
je-li
potřebné
z
důvodu
veřejného
zájmu
s
bytem
nebo
s
domem
naložit
tak,
že
byt
nelze
užívat,
nebo
vyžaduje-li
byt
nebo
dům
opravy,
při
jejichž
provádění
není
možné
byt
nebo
dům
delší
dobu
užívat,
f)
jde-li
o
byt,
který
souvisí
stavebně
s
prostory
určenými
k
provozování
obchodu
nebo
jiné
podnikatelské
činnosti
a
nájemce
nebo
vlastník
těchto
nebytových
prostor
chce
tento
byt
využívat,
g)
má-li
nájemce
dva
nebo
více
bytů,
vyjma
případu,
že
na
něm
nelze
spravedlivě
požadovat,
aby
užíval
pouze
jeden
byt,
h)
neužívá-li
nájemce
byt
bez
vážných
důvodů.
Z
výčtu
je
vidět,
že
vlastník
bude
mít
dost
možností
k
uplatnění
svého
práva
k
bytu.
Navíc
by
měla
nová
právní
úprava
umožnit
vlastníkům
prodat
i
jen
část
domu,
respektive
některé
byty
nebo
nebytové
prostory
s
příslušenstvím.
To
by
dovolilo
vlastníkům
domů,
aby
se
"zbavili"
nepohodlných
nájemníků.
Samozřejmě
při
splnění
dalších
právem
požadovaných
skutečností.
Josef
Kunášek,
komerční
právník
Text
ke
kresbě:
VLASTNICTVÍ
DOMU:
Není
vždy
výhrou,
zvlášť
když
nájemníci
se
chovají
jako
utržení
ze
řetězu.