wsj2444.cz

Ze všech jednorázových výdajů způsobených korporací nebo profesionální firmou je jen málo větších nebo dlouhodobějších než nákup nemovitosti nebo podpis komerčního pronájmu. Aby však mohla plně využít finančních příležitostí v tomto závazku, musí korporace nebo profesionální firma udělat více než dojednat nejlepší pořizovací cenu nebo podmínky pronájmu. Musí také ocenit trh s nemovitostmi ve vybraném místě z nového pohledu. Zvláště musí rozumět tomu, jak trh s nemovitostmi přehání své reakce na posuny v regionální ekonomice, a poté těchto příležitostí využít. Když se regionální ekonomika ochladí, dostane místní trh s nemovitostmi zápal plic. Jinými slovy, indikátory trhu s nemovitostmi, například stavební povolení a nájemní činnost, se v recesi řítí mnohem dále než místní ekonomika. Bylo to pozorováno na konci šedesátých let v Los Angeles a uprostřed let sedmdesátých v New Yorku. Platí ale i opak: Když se regionální ekonomika vzpamatuje ze zpomalení, vzpamatují se indikátory trhu s nemovitostmi mnohem rychleji než zlepšující se ekonomika. Proč místní trhy s nemovitostmi přehánějí reakci na regionální ekonomické cykly? Protože nákupy a pronájmy nemovitostí jsou takovými dlohodobými závazky, že většina společností a jednotlivců dělá tato rozhodnutí pouze když má důvěru v budoucí ekonomickou stabilitu a růst. Metropolitní Detroit byl ekonomicky odepsán během počátku osmdesátých let, když domácí automobilový průmysl utrpěl vážný pokles a stagnaci tržeb. Zaměstnanost v oblasti klesla o 13 % ze svého vrcholu v roce 1979 a maloobchodní prodej spadl o 14 %. Trh s nemovitostmi byl však zasažen ještě více. Například stavební povolení pro obytné domy klesla v běžném roce 1982 o 76 % z vrcholné úrovně v roce 1979. Jakmile se uprostřed osmdesátých let ekonomika metropolitního Detroitu zase vzpamatovala, ožil opět i trh s nemovitostmi. Stavební povolení například vyletěla o závratných 400 % mezi rokem 1982 a vrcholným rokem 1986. Kde, ptají se nyní fikané korporace a profesionální firmy, jsou příležitosti dneška? Nemusíme se dívat dále než na metropolitní Houston a Denver, dva z nejvíce zbídačelých, příliš zastavěných a potencionálně podhodnocených trhů s nemovitostmi v zemi. Samozřejmě, někteří pozorovatelé propagovali Houston a Denver v minulých pěti letech jako anticyklickou ukázku. Nyní se ale zdá, že nastal čas konat. Ekonomika metropolitního Houstonu poklesla a poté stagnovala v letech po svém vrcholu v roce 1982. Uprostřed osmdesátých let klesla zaměstnanost o 5 % z maxima v roce 1982 a maloobchodní prodej klesl o 13 %. Trh s nemovitostmi utrpěl ještě krutější nezdary. Stavba kanceláří klesla o 97 %. Míra neobsazenosti se prudce zvýšila o více než 20 % téměř ve všech druzích produktů a více než 30 % kancelářských prostor bylo prázdných. Pro některé pozorovatele byly prázdné kancelářské budovy houstonského "průhledného panoramatu" znakem velmi utrápené ekonomiky. Jako obvykle, trh s nemovitostmi přehnaně reagoval. Ve skutečnosti si regionální ekonomika udržela pevný základ. Počet obyvatel metropolitního Houstonu se v uplynulých šesti letech držel na stejné úrovni. A osobní příjmy se po náhlém poklesu uprostřed osmdesátých let vrátily na svou úroveň z roku 1982 v termínech reálného příjmu. Dnes je trh s nemovitostmi v metropolitním Houstonu přichystán na významný obrat. V metropolitním Houstonu přibylo v minulém roce více než 42 000 pracovních míst převážně v biotechnologii, petrochemickém zpracování a v počítačovém průmyslu. Tento růst staví Houston za minulý rok do první pětky mezi metropolitními oblastmi v zemi. A předpovědi odhadují v několika příštích letech míru růstu pracovních příležitostí mezi 2.5 % a 3 % - téměř dvojnásobek celostátního průměru. Denver je další metropolitní oblastí, kde komerční trh s nemovitostmi přehnaně reagoval na ekonomické trendy v oblasti, ačkoli Denver nezažil tak krutý ekonomický pokles jako Houston. Podle některých měřítek se ekonomika metropolitního Denveru v uplynulých čtyřech letech ve skutečnosti zlepšila. Počet jeho obyvatel pokračoval v růstu od roku 1983, vrcholného roku ekonomického cyklu. Zaměstnanost je nyní o 4 % vyšší než v roce 1983. Kupní síla se v reálných cenách ve skutečnosti zvýšila mezi roky 1983 a 1987 (poslední dostupný rok) o 15 %. Míry zvýšení však nedosahují hodnot prudkého růstu let konjunktury, což mělo za následek ztrátu důvěry v ekonomiku. V samonaplňujícím se proroctví se tedy trh s nemovitostmi v minulých letech téměř zhroutil. Stavební povolení pro obytné domy poklesla o více než 75 % ze svých maxim v roce 1983. Ačkoli nikdo nedokáže předpovídat, kdy se trh s nemovitostmi v metropolitním Denveru opět vzpamatuje, jsou ve výstavbě nebo v plánech velké projekty veřejných prací v rozsahu mnoha miliard dolarů - například nové kongresové centrum, velká okružní dálnice okolo metropolitní oblasti a nové regionální letiště. Až začne regionální ekonomika Denveru růst rychleji - takové zotavení by se mohlo objevit možná již v příštím roce - podnikatelská a spotřební důvěra se vrátí a výsledná exploze aktivity v oblasti nemovitostí převýší obecnou ekonomickou reakci. Jakou strategii v oblasti nemovitostí je vhodné uplatnit v metropolitní oblasti, jejíž ekonomické zdraví není tak snadné určit jako u Houstonu nebo Denveru? Obecně přemíra kapacit v komerčních nemovitostech klesá ze svého maxima z prostředka osmdesátých let dokonce v tak ekonomicky zdravých metropolitních oblastech jako jsou Washington, New York a Los Angeles. Dnešní míry neobsazenosti v rozmezí 15 % až 19 % mohou v několika letech snadno vzrůst až na úroveň těsně přes 20 % či blížící se 25 %. Za těchto podmínek dokonce i zpomalení ekonomického růstu - "nastuzení" - ve zdravých metropolitních oblastech vytvoří význačné příležitosti pro korporace a profesionální služby hledající výhodné obchody, až průmysl nemovitostí dostane zápal plic. Ti, kdo hledají výhodné obchody v oblasti nemovitostí v obtížemi zasažených metropolitních oblastech, by se měli zamknout v pronájmech nebo teď nakupovat; ti, kdo je hledají ve zdravých metropolitních oblastech by měli vzít krátkodobý (tříletý) pronájem a počkat na blížící se příležitosti. Pan Leinberger je hlavním partnerem poradenské firmy v oblasti nemovitostí působící v Beverly Hills, Calif.