wsj1436.cz

Čtvrť kolem nákupního centra Vermont-Slauson společnosti Alexander Haagen Co. v části Watts v Los Angeles se podobá mnoha jiným zločinností sužovaným, chátrajícím částem vnitřních měst a určitě nepatří mezi místa, která by si člověk přál navštívit. Odbočte však na parkoviště u nákupního centra a dostanete se do bezpečného, rušného obchodního centra na vzkvétajícím předměstí. Je to jen bezpečnější a rušnější. V tomto obchodním centru, které bylo otevřeno ke konci roku 1981, došlo za poslední rok jen k jednomu vloupání, třem krádežím aut nebo z aut a k jednomu pokusu o loupež a nedošlo zde k žádnému kapsářství. Podobně velké nákupní středisko na bohatých předměstích v Los Angeles by podle očekávání mělo ročně mít osm vloupání, 70 krádeží aut nebo z aut a čtyři loupeže. Nákupní centrum ve Wattsu má roční obrat více než 350 dolarů na pronajímanou čtvereční stopu, částka ze srovnatelného předměstského nákupního střediska by byla 200 dolarů. Tři další nákupní centra společnosti Haagen ve Wattsu si vedou téměř stejně dobře. Úspěšné centrum s nízkou kriminalitou v oblasti s vysokou zločinností narušuje typičtější charakter vnitřních měst, kde jsou oblasti s obchody okupovány divokou mládeží, gangy a kriminálními živly a kde došlo k poklesu klientely, rozvojového kapitálu a pojistitelnosti. Velké regionální a celostátní řetězce obchodů se nahrazují rodinnými provozy, které za vyšší ceny nabízejí zboží horší kvality. Spolu s odlivem možností nakupování přichází i odliv pracovních míst, která velké řetězce poskytovaly zdejším obyvatelům. Centrum Vermont-Slauson Center je tedy víc než jen dobrá prodejna. Tato udržitelná obchodní zóna se pro místní obyvatele stala bezpečnou oázou v pusté městské krajině, což je důkaz toho, že rozklad společnosti není nevyhnutelný a že gangy nejsou nepřemožitelné. Centrum také zlepšuje image této společnosti v očích okolního světa a může zabrzdit, nebo dokonce zvrátit odliv kapitálu a investic. Dalším užitkem je vytváření pracovních míst. To začíná ve fázi výstavby využitím menších dodavatelů a místních dělníků. Pokračuje to životem centra, středisko Vermont-Slauson Center vytvořilo 500 stálých pracovních míst v soukromém sektoru s jednorázovým nákladem z veřejných finančních prostředků jen 2 500 dolarů na jedno pracovní místo. Protože mnoho z těchto pracovních míst obsazují místní obyvatelé, kteří se přesunují z evidence sociálních dávek na seznam plátců daně, tato veřejná investice ve výši 2 500 dolarů na pracovní místo by se měla vrátit během několika let. A to nepočítáme zvýšení místních a státních výnosů na daních a poplatcích z prodeje, nemovitého majetku, licencí a podobně. Zisky se také investují zpět do této oblasti, nezisková organizace Vermont-Slauson Economic Development Corp. dostává 60 % zisků z centra Vermont-Slauson Center a peníze využívá na zajištění průměrného a levného bydlení v oblasti - nyní dosahující stovek jednotek - stejně jako na rozvojové projekty v obchodu a průmyslu. Bradford Crowe, ředitel starostovy Městské kanceláře pro hospodářský rozvoj, říká: "Není pochyb o tom, že centrum Vermont-Slauson mělo na okolní čtvrť pozitivní vliv. Chátrající čtvrť, kde nebylo nic než obchody s parukami a obuví, díky neustále obnovovanému zdroji revitalizačního kapitálu, který přináší centrum Vermont-Slauson, teď prodělává velkou modernizaci bydlení i obchodů." Další výhodou je, že podstatnou část majitelů těchto center tvoří drobní podnikatelé a ženy. V centru Grand Boulevard Plaza, které postavila společnost Matanky Realty Group v chicagské čtvrti Third Ward naproti domovům Roberta Tailora, bylo zatím 29 % obchodů pronajato černým a 14 % příslušníkům jiných menšin. Děti z této lokality budou mít vhodnější životní vzory, než jakými jsou šéfové drogových part. V čem je tedy háček? Především v tom, že dát dohromady takovýto výhodný obchod ve vnitřním městě vyžaduje čas, trpělivost, široký rozhled a umění vyjednávat, které ne všichni developeři mají. Náklady na bezpečnost jsou také poměrně vysoké. Jedno z takových středisek může znamenat léta jednání s četnými státními orgány, místními politiky a občanskými sdruženími a s případnými nájemci a poskytovateli financování. Ani předměstské projekty nejsou bez zpoždění a komplikací - a projekty ve vnitřních městech jich prostě mají víc. Bezpečnostní opatření společnosti Haagen v typickém středisku ve vnitřním městě jsou obdivuhodná, nikoli však nenápadná. Celá plocha je obehnána 6 až 8 stop vysokým ozdobným železným plotem a několika dálkově ovládanými vraty. Jen díky keřům a květinám vypadá příjemně a ne jako pevnost. Celé středisko monitorují infračervené detektory pohybu a kamery průmyslové televize, úroveň osvětlení je třikrát až pětkrát vyšší, než je v tomto odvětví obvyklé. Velící stanoviště bezpečnostní služby je maskované jako dvoupatrová maloobchodní prodejna a má vlastní "pozorovatelnu" nad střechami ostatních budov s rozhledem na celé centrum. Místní policejní služebna sídlí v trakční napájecí stanici v prostorách, které centrum poskytlo. Stejná organizace je i v centru Grand Boulevard Plaza společnosti Matanky Realty Group. Společnost Haagen má v každém středisku 24 hodin denně vlastní rozsáhlou bezpečnostní složku dobře školených a placených zaměstnanců. V těchto střediscích dosahuje bezpečnost ve společných prostorách 60 % až 70 % sazeb, zatímco v odvětví je průměr asi 15 %. Tyto náklady na bezpečnost se nezapočítávají do rozpočtu, protože získání stavební parcely pro obchodní centrum, jeho výstavba a náklady na financování byly sníženy takovými programy, jako jsou akční dotace na městskou rozvojovou činnost, granty na řízení hospodářského rozvoje, jednorázové dotace na obecní rozvoj, obligace na průmyslový rozvoj osvobozené od daní, odpisy daní podnikatelských zón, granty na městskou infrastrukturu a financování při zvýšení daní. Mnoho z těchto programů již neexistuje nebo bylo výrazně omezeno. Avšak vzhledem k tomu, že se zdá, že se tato centra sama zaplatí, státním a místním vládám nic nebrání v tom, aby uzákonily další právní předpisy s podobnými ustanoveními. Aby se podpořily investice do zchátralých oblastí, má již mnoho států podnikatelské zóny a legislativu, která kombinuje daňové stimuly, půjčky a granty s požadavky na zaměstnání nezaměstnaných a příslušníků menšin. Tyto programy by se mohly rozšířit a zaměřit se na financování plánování projektů, hledání finančních zdrojů a na nákup a přípravu stavebních parcel. Boj se zločinem v nákupních oblastech ve vnitřních městech a se strachem z něj by měl podnikatelským zónám přinést větší úspěch, než jakému se většina z nich dosud těšila. Mnoho předměstských oblastí je v zásadě přeplněno nákupními centry, takže tyto oblasti ve vnitřních městech mohou pro investice představovat nový velký nevyužitý trh. Nové přístupy k projektování a provozování obchodních center umožní tyto trhy využít. Bude-li risk a zisk v rovnováze, podnikatelé zareagují. Představitelé vlády, kteří nevědí, jak je pro ně důležité podporovat rozvoj rizikových oblastí, by měli navštívit centra Vermont-Slauson a Grand Boulevard Plaza a rozhodnout se sami. Reakce bude jasná. Pan Titus je výzkumný pracovník v Národním institutu spravedlnosti při Ministerstvu spravedlnosti.