Podnikatel
a
nájem
nebytových
prostor
Pronajímatelé
se
snaží
různými
způsoby
obejít
cenový
limit
stanovený
vyhláškou
Jaromír
Richter
K
zahájení
podnikání
nestačí
pouze
dobrý
podnikatelský
záměr
a
potřebný
kapitál.
Důležitým
předpokladem
jsou
i
vhodné
nebytové
prostory.
Jen
nepatrný
počet
podnikatelů
je
takových
starostí
zbaven
tím,
že
potřebné
prostory
vlastní.
Ostatním
nezbývá
než
volné
prostory
vyhledat
a
uzavřít
přijatelnou
nájemní
smlouvu.
Přestože
inzeráty
nabízejí
soustavně
volné
kanceláře,
sklady
nebo
volné
místnosti
pro
restaurační
či
obchodní
činnost,
není
uzavření
nájemní
smlouvy
bezproblémovou
záležitostí.
Příčiny
tkví
zřejmě
v
nepřiměřených
podmínkách
pronajímatelů,
a
zejména
ve
vysokých
cenách
za
nájem
a
poskytované
služby.
Nájemné
za
nebytové
prostory
je
limitováno
vyhláškou
č.
585/
90
Sb.,
o
cenové
regulaci
nájemného
z
nebytových
prostor.
Nicméně
tato
vyhláška
v
ustanovení
§
1
odst.
4
umožňuje
překračovat
regulované
ceny
za
podmínky,
že
zastupitelstvo
příslušné
obce
(města)
určilo
objekty
nebo
lokality,
kde
stanoví
diferencovaně
vyšší
sazby
než
regulované,
popřípadě
umožní
sjednávat
nájemné
bez
omezení.
Při
určení
takových
objektů
a
lokalit
by
zastupitelstvo
mělo
přihlédnout
k
atraktivitě
prostředí
nebo
k
výhodnosti
polohy.
Řada
obcí
svého
oprávnění
využila,
a
to
zpravidla
tak,
že
se
přiklonily
k
variantě
sjednávání
nájmu
bez
omezení.
Mnohé
dokonce
určily
jako
atraktivní
a
polohově
významné
celé
své
území.
Dopady
na
konkrétní
nájemce
nebytových
prostor
a
skutečný
přínos
rozhodnutí
pro
obec
však
byly
zvažovány
ojediněle.
Jen
málokde
jdou
totiž
prostředky
z
neomezených
nájmů
do
pokladny
obce.
Vysoké
nájmy
pak
škrtí
zejména
drobné
podnikatele
a
působí
vyloženě
proti
rozvoji
podnikání.
Těm
obcím,
které
neumožnily
zvyšování
nájmů,
se
jejich
nečinnost
jistě
vrátí
v
počtu
drobných
podnikatelů,
a
tedy
i
potenciálních
plátců
místních
daní
a
poplatků.
Dnes
již
nikoli
ojedinělou
formou,
kterou
se
snaží
pronajímatelé
dosáhnout
vyšší
ceny,
je
tzv.
paušální
smluvní
cena.
Pronajímatel
se
ve
smlouvě
vyhne
stanovení
sazby
za
1
m2,
a
tím
i
případnému
postihu
za
porušení
vyhlášky.
V
nájemní
smlouvě
pak
uvede
paušální
cenu,
zahrnující
nejen
nájem,
ale
i
poskytované
služby.
Skladba
jednotlivých
položek
tvořících
cenu
není
samozřejmě
nikde
uvedena.
Je
pouze
konstatováno,
že
cena
byla
stanovena
dohodou
smluvních
stran.
Ve
většině
případů
takto
stanovená
cena
podstatnou
měrou
přesahuje
sazby
regulované
vyhláškou
a
skutečné
ceny
dodávaných
služeb.
Pokud
se
nájemce,
který
smlouvu
uzavře,
později
domáhá
rozhodnutí
o
porušení
vyhlášky,
nemívá
zpravidla
úspěch.
V
případě
takto
koncipované
nájemní
smlouvy
je
proto
třeba
trvat
na
rozpisu
položek,
z
nichž
se
paušální
cena
stanovuje.
Další
formou
je
uzavírání
nájemních
smluv
nikoli
na
nebytové
prostory,
ale
na
nemovitosti
(stavby),
popřípadě
na
jejich
část
(čtvrtinu,
polovinu).
Tento
typ
smlouvy
lze
ovšem
uzavřít
pouze
v
případě,
že
jde
o
samostatný
objekt
nebo
když
takový
objekt
lze
reálně
rozdělit
na
ucelené
části
k
pronájmu.
Pokud
nájemce
na
tento
typ
smlouvy
přistoupí,
je
zcela
vyňat
z
ochranné
regulace
zákona
116/
90
Sb.,
resp.
vyhlášky
585/
90
Sb.
Smluvní
vztah
se
zde
řídí
§
663
a
následujícími
Občanského
zákoníku
a
vyhláškou
526/
90
Sb.,
o
cenách.
Výše
nájmu
tím
není
ničím
limitována.
Tato
smlouva
umožňuje
pronajímateli
stanovit
smluvní
cenu,
aniž
by
se
musel
obávat
jakýchkoli
pozdějších
sankcí.
Nájemci
postižení
vysokými
cenami
za
nájem
se
sice
mohou
později
domáhat
zásad
poctivého
obchodního
styku
(§
265
Obchodního
zákoníku),
rozpornosti
s
dobrými
mravy
(§
39
Občanského
zákoníku)
apod.
Pokud
ovšem
na
uvedené
smlouvy
přistoupí,
je
naděje
na
úspěch
těchto
žalob
mizivá.
Při
uzavírání
nájemních
smluv
tohoto
typu
je
proto
na
místě
obezřetnost
budoucích
nájemců.
Je
dobré
si
před
uzavřením
smlouvy
vypočítat
výši
nájmu
v
relacích
vyhlášky
585/
90
Sb.
a
podle
toho
pak
posuzovat
smluvní
cenu
navrženou
pronajímatelem.
V
případě
značných
rozdílů
nezbývá
než
na
smlouvu
nepřistoupit,
pokud
to
pro
nájemce-
podnikatele
není
nezbytně
nutné.