ln94203_59

Televizní debata o bytech z roku nula

M. Singer, Národohospodářský ústav AV ČR a CERGE Praha V nedělní televizní Debatě se sice většina diskutujících shodla, že úroveň pořadu není vysoká, přispěli k tomu ale i ti, kteří zdůrazňovali, že obdobné debaty se měly vést před dvěma lety. Výroky o tom, že trh může existovat, jen když je nabídka v rovnováze s poptávkou, byt není zboží atp., kterými nás obšťastňovali téměř všichni diskutující, svědčí o celkovém nepochopení toho, co trh je a jak trh s byty vzniká.

V prvé řadě je ovšem třeba uvést, že u nás de facto existují nejméně dva trhy související s byty: jednak trh s byty, které byly postaveny přibližně v posledním roce a staví se dnes, kde existuje volná tvorba cen a vlastník má právo s bytem nakládat dle svého přání . A dále trh s byty s nájemními smlouvami na dobu neurčitou a regulovaným nájemným, kde vlastník, který by mohl s bytem volně nakládat, neexistuje, protože vlastnická práva jsou rozdělena mezi nájemníka a majitele složitým systémem regulí odpovídajících právní doktríně minulého režimu.

První trh s byty funguje, cena bytu, byť závratná dána je nabídkou a poptávkou. To, že je nabídka tak nízká, způsobují především tyto faktory: výše úrokové míry odrážející zhodnocení kapitálu v ostatních odvětvích naší ekonomiky, dlouhodobost investic do stavby nájemních domů a právní nejistota v oblasti. Je neuvěřitelné, jak málo zde bylo do dneška vykonáno. Přitom právě u dlouhodobějších investic, jako je stavba bytových domů, právní nejistota výrazně zvyšuje úroky z úvěrů, čímž snižuje nabídku. Legislativní činnost je tedy nejlevnější cestou, jak nabídku stimulovat, cestou, která navíc minimálně zatěžuje státní rozpočet.

Další možností, jak snížit cenu bytů na volném trhu, je posílit nabídku o byty z trhu regulovaného. Tento trh s byty je naprosto zdeformovaný. Regulace cen a rozdělení vlastnických práv mezi majitelem bytu a nájemníkem vede k tomu, že se obchoduje zvlášť s byty s nájemníky, kterých je momentálně dostatek a po kterých je poptávka nízká, a zvlášť s právy volně s bytem nakládat, která zatím prakticky celá patří nájemníkům. Pro trh s právy nakládání s byty spadajícími pod státní regulaci platí, že poptávka je obrovská, nabídka nízká a právní regulace téměř nulová. Trh s těmito právy existuje v té nejhorší pololegální a nelegální podobě. Nájemníci byty vyměňují, používají pro výdělečnou činnost, nelegálně pronajímají. Stále se vyplatí držet prázdné byty za cenu směšného nájemného pro pětileté vnuky. Stávající status quo ovšem způsobuje, že majitelé domy nechávají chátrat, domy při první příležitosti zavírají z havarijních důvodů a byty přestavují na nejvýnosnější typ bytu na neregulovaném trhu luxusního bydlení. Zde vláda dluží jakýkoli náznak snahy po legislativním řešení situace, jakoukoliv snahu dát vlastníkům alespoň určitá práva, která jsou s vlastnictvím spojena.

Chystaná vyhláška ministerstev financí, která umožní zvyšování nájemného nad míru inflace, snad část bytů z regulovaného trhu do trhu bez státní regulace dostane. Jakmile někteří majitelé určí nájemné pod vládou určeným stropem, lze hovořit o tržní ceně, dané vyrovnáním nabídky s poptávkou.

V takovém okamžiku problém dědičného nároku na nájem, který pravice s levicí tak intenzivně diskutovala, ztratí význam. Při volně stanoveném nájemném je totiž majiteli naprosto jedno, bydlí-li mu v domě vnuk předchozího nájemníka nebo kdokoliv jiný. Jenže uvažované koeficienty zvyšování nájemného snad s výjimkou nejluxusnějších sídlištních bytů, kde je dnes nájemné nejvyšší, povedou k dosažení tohoto stavu nejdříve za patnáct let. Domy sice nepadají tak snadno, ale vezmeme-li v úvahu, že mají za sebou padesát let socialistické neúdržby, proces chátrání se brzy začne zrychlovat.

V každém případě je ale přehlídkou ztraceného času, jak nám účastníci nedělní debaty předvedli, vést debatu o všech těchto trzích naráz. Zmatení pojmů nahrálo ovšem především ministru Dybovi, který přišel vládní politiku hájit. Bez problémů díky tomu zamluvil skutečně nejpalčivější sociální problém v této oblasti - problém mladších rodin bez vlastního bytu - vzpomínkami na své těžké mládí. Právě mladé rodiny jsou a budou těmi, kdo náklady na opravu domů, zchátralých kvůli stále udržované politice přerozdělování peněz ve prospěch nájemníků v budoucnu zaplatí.

Mluví-li tedy strana ministra Dyby o nepřenášení dluhu na příští generace, mohla by se místo jarmarečních gest s ústavním zákonem o vyrovnaném rozpočtu aspoň někdy věnovat oblasti, ve které dluh vůči budoucnosti každým okamžikem vzrůstá.