| s-1
|
Podnikatel
a
nájem
nebytových
prostor
|
| s-2
|
Pronajímatelé
se
snaží
různými
způsoby
obejít
cenový
limit
stanovený
vyhláškou
|
| s-3
|
Jaromír
Richter
|
| s-4
|
K
zahájení
podnikání
nestačí
pouze
dobrý
podnikatelský
záměr
a
potřebný
kapitál.
|
| s-5
|
Důležitým
předpokladem
jsou
i
vhodné
nebytové
prostory.
|
| s-6
|
Jen
nepatrný
počet
podnikatelů
je
takových
starostí
zbaven
tím,
že
potřebné
prostory
vlastní.
|
| s-7
|
Ostatním
nezbývá
než
volné
prostory
vyhledat
a
uzavřít
přijatelnou
nájemní
smlouvu.
|
| s-8
|
Přestože
inzeráty
nabízejí
soustavně
volné
kanceláře,
sklady
nebo
volné
místnosti
pro
restaurační
či
obchodní
činnost,
není
uzavření
nájemní
smlouvy
bezproblémovou
záležitostí.
|
| s-9
|
Příčiny
tkví
zřejmě
v
nepřiměřených
podmínkách
pronajímatelů,
a
zejména
ve
vysokých
cenách
za
nájem
a
poskytované
služby.
|
| s-10
|
Nájemné
za
nebytové
prostory
je
limitováno
vyhláškou
č.
585/
90
Sb.,
o
cenové
regulaci
nájemného
z
nebytových
prostor.
|
| s-11
|
Nicméně
tato
vyhláška
v
ustanovení
§
1
odst.
4
umožňuje
překračovat
regulované
ceny
za
podmínky,
že
zastupitelstvo
příslušné
obce
(města)
určilo
objekty
nebo
lokality,
kde
stanoví
diferencovaně
vyšší
sazby
než
regulované,
popřípadě
umožní
sjednávat
nájemné
bez
omezení.
|
| s-12
|
Při
určení
takových
objektů
a
lokalit
by
zastupitelstvo
mělo
přihlédnout
k
atraktivitě
prostředí
nebo
k
výhodnosti
polohy.
|
| s-13
|
Řada
obcí
svého
oprávnění
využila,
a
to
zpravidla
tak,
že
se
přiklonily
k
variantě
sjednávání
nájmu
bez
omezení.
|
| s-14
|
Mnohé
dokonce
určily
jako
atraktivní
a
polohově
významné
celé
své
území.
|
| s-15
|
Dopady
na
konkrétní
nájemce
nebytových
prostor
a
skutečný
přínos
rozhodnutí
pro
obec
však
byly
zvažovány
ojediněle.
|
| s-16
|
Jen
málokde
jdou
totiž
prostředky
z
neomezených
nájmů
do
pokladny
obce.
|
| s-17
|
Vysoké
nájmy
pak
škrtí
zejména
drobné
podnikatele
a
působí
vyloženě
proti
rozvoji
podnikání.
|
| s-18
|
Těm
obcím,
které
neumožnily
zvyšování
nájmů,
se
jejich
nečinnost
jistě
vrátí
v
počtu
drobných
podnikatelů,
a
tedy
i
potenciálních
plátců
místních
daní
a
poplatků.
|
| s-19
|
Dnes
již
nikoli
ojedinělou
formou,
kterou
se
snaží
pronajímatelé
dosáhnout
vyšší
ceny,
je
tzv.
paušální
smluvní
cena.
|
| s-20
|
Pronajímatel
se
ve
smlouvě
vyhne
stanovení
sazby
za
1
m2,
a
tím
i
případnému
postihu
za
porušení
vyhlášky.
|
| s-21
|
V
nájemní
smlouvě
pak
uvede
paušální
cenu,
zahrnující
nejen
nájem,
ale
i
poskytované
služby.
|
| s-22
|
Skladba
jednotlivých
položek
tvořících
cenu
není
samozřejmě
nikde
uvedena.
|
| s-23
|
Je
pouze
konstatováno,
že
cena
byla
stanovena
dohodou
smluvních
stran.
|
| s-24
|
Ve
většině
případů
takto
stanovená
cena
podstatnou
měrou
přesahuje
sazby
regulované
vyhláškou
a
skutečné
ceny
dodávaných
služeb.
|
| s-25
|
Pokud
se
nájemce,
který
smlouvu
uzavře,
později
domáhá
rozhodnutí
o
porušení
vyhlášky,
nemívá
zpravidla
úspěch.
|
| s-26
|
V
případě
takto
koncipované
nájemní
smlouvy
je
proto
třeba
trvat
na
rozpisu
položek,
z
nichž
se
paušální
cena
stanovuje.
|
| s-27
|
Další
formou
je
uzavírání
nájemních
smluv
nikoli
na
nebytové
prostory,
ale
na
nemovitosti
(stavby),
popřípadě
na
jejich
část
(čtvrtinu,
polovinu).
|
| s-28
|
Tento
typ
smlouvy
lze
ovšem
uzavřít
pouze
v
případě,
že
jde
o
samostatný
objekt
nebo
když
takový
objekt
lze
reálně
rozdělit
na
ucelené
části
k
pronájmu.
|
| s-29
|
Pokud
nájemce
na
tento
typ
smlouvy
přistoupí,
je
zcela
vyňat
z
ochranné
regulace
zákona
116/
90
Sb.,
resp.
vyhlášky
585/
90
Sb.
|
| s-30
|
Smluvní
vztah
se
zde
řídí
§
663
a
následujícími
Občanského
zákoníku
a
vyhláškou
526/
90
Sb.,
o
cenách.
|
| s-31
|
Výše
nájmu
tím
není
ničím
limitována.
|
| s-32
|
Tato
smlouva
umožňuje
pronajímateli
stanovit
smluvní
cenu,
aniž
by
se
musel
obávat
jakýchkoli
pozdějších
sankcí.
|
| s-33
|
Nájemci
postižení
vysokými
cenami
za
nájem
se
sice
mohou
později
domáhat
zásad
poctivého
obchodního
styku
(§
265
Obchodního
zákoníku),
rozpornosti
s
dobrými
mravy
(§
39
Občanského
zákoníku)
apod.
|
| s-34
|
Pokud
ovšem
na
uvedené
smlouvy
přistoupí,
je
naděje
na
úspěch
těchto
žalob
mizivá.
|
| s-35
|
Při
uzavírání
nájemních
smluv
tohoto
typu
je
proto
na
místě
obezřetnost
budoucích
nájemců.
|
| s-36
|
Je
dobré
si
před
uzavřením
smlouvy
vypočítat
výši
nájmu
v
relacích
vyhlášky
585/
90
Sb.
a
podle
toho
pak
posuzovat
smluvní
cenu
navrženou
pronajímatelem.
|
| s-37
|
V
případě
značných
rozdílů
nezbývá
než
na
smlouvu
nepřistoupit,
pokud
to
pro
nájemce-
podnikatele
není
nezbytně
nutné.
|