ln94210_1

ln94210_1

Date19
Source typenws
Year19
Annotation statustamw
Subsettrain-5
Genreadvice
Text typepub

Javascript seems to be turned off, or there was a communication error. Turn on Javascript for more display options.

Podnikatel a nájem nebytových prostor

Pronajímatelé se snaží různými způsoby obejít cenový limit stanovený vyhláškou Jaromír Richter K zahájení podnikání nestačí pouze dobrý podnikatelský záměr a potřebný kapitál. Důležitým předpokladem jsou i vhodné nebytové prostory. Jen nepatrný počet podnikatelů je takových starostí zbaven tím, že potřebné prostory vlastní. Ostatním nezbývá než volné prostory vyhledat a uzavřít přijatelnou nájemní smlouvu.

Přestože inzeráty nabízejí soustavně volné kanceláře, sklady nebo volné místnosti pro restaurační či obchodní činnost, není uzavření nájemní smlouvy bezproblémovou záležitostí. Příčiny tkví zřejmě v nepřiměřených podmínkách pronajímatelů, a zejména ve vysokých cenách za nájem a poskytované služby.

Nájemné za nebytové prostory je limitováno vyhláškou č. 585/ 90 Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor. Nicméně tato vyhláška v ustanovení § 1 odst. 4 umožňuje překračovat regulované ceny za podmínky, že zastupitelstvo příslušné obce (města) určilo objekty nebo lokality, kde stanoví diferencovaně vyšší sazby než regulované, popřípadě umožní sjednávat nájemné bez omezení. Při určení takových objektů a lokalit by zastupitelstvo mělo přihlédnout k atraktivitě prostředí nebo k výhodnosti polohy.

Řada obcí svého oprávnění využila, a to zpravidla tak, že se přiklonily k variantě sjednávání nájmu bez omezení. Mnohé dokonce určily jako atraktivní a polohově významné celé své území. Dopady na konkrétní nájemce nebytových prostor a skutečný přínos rozhodnutí pro obec však byly zvažovány ojediněle. Jen málokde jdou totiž prostředky z neomezených nájmů do pokladny obce. Vysoké nájmy pak škrtí zejména drobné podnikatele a působí vyloženě proti rozvoji podnikání. Těm obcím, které neumožnily zvyšování nájmů, se jejich nečinnost jistě vrátí v počtu drobných podnikatelů, a tedy i potenciálních plátců místních daní a poplatků.

Dnes již nikoli ojedinělou formou, kterou se snaží pronajímatelé dosáhnout vyšší ceny, je tzv. paušální smluvní cena. Pronajímatel se ve smlouvě vyhne stanovení sazby za 1 m2, a tím i případnému postihu za porušení vyhlášky. V nájemní smlouvě pak uvede paušální cenu, zahrnující nejen nájem, ale i poskytované služby. Skladba jednotlivých položek tvořících cenu není samozřejmě nikde uvedena. Je pouze konstatováno, že cena byla stanovena dohodou smluvních stran.

Ve většině případů takto stanovená cena podstatnou měrou přesahuje sazby regulované vyhláškou a skutečné ceny dodávaných služeb. Pokud se nájemce, který smlouvu uzavře, později domáhá rozhodnutí o porušení vyhlášky, nemívá zpravidla úspěch. V případě takto koncipované nájemní smlouvy je proto třeba trvat na rozpisu položek, z nichž se paušální cena stanovuje.

Další formou je uzavírání nájemních smluv nikoli na nebytové prostory, ale na nemovitosti (stavby), popřípadě na jejich část (čtvrtinu, polovinu). Tento typ smlouvy lze ovšem uzavřít pouze v případě, že jde o samostatný objekt nebo když takový objekt lze reálně rozdělit na ucelené části k pronájmu.

Pokud nájemce na tento typ smlouvy přistoupí, je zcela vyňat z ochranné regulace zákona 116/ 90 Sb., resp. vyhlášky 585/ 90 Sb. Smluvní vztah se zde řídí § 663 a následujícími Občanského zákoníku a vyhláškou 526/ 90 Sb., o cenách. Výše nájmu tím není ničím limitována. Tato smlouva umožňuje pronajímateli stanovit smluvní cenu, aniž by se musel obávat jakýchkoli pozdějších sankcí.

Nájemci postižení vysokými cenami za nájem se sice mohou později domáhat zásad poctivého obchodního styku (§ 265 Obchodního zákoníku), rozpornosti s dobrými mravy (§ 39 Občanského zákoníku) apod. Pokud ovšem na uvedené smlouvy přistoupí, je naděje na úspěch těchto žalob mizivá. Při uzavírání nájemních smluv tohoto typu je proto na místě obezřetnost budoucích nájemců. Je dobré si před uzavřením smlouvy vypočítat výši nájmu v relacích vyhlášky 585/ 90 Sb. a podle toho pak posuzovat smluvní cenu navrženou pronajímatelem. V případě značných rozdílů nezbývá než na smlouvu nepřistoupit, pokud to pro nájemce- podnikatele není nezbytně nutné.


Download Source DataDownload textDependenciesPML ViewPML-TQ Tree View