cmpr9410_033

cmpr9410_033

Date19
Source typej
Year19
Annotation statustamw
Subsettrain-3
Genredescription
Text typeinf

Javascript seems to be turned off, or there was a communication error. Turn on Javascript for more display options.

Vlastnictví bytů

Nad návrhem zákona * Vzniknou nové možnosti

Kolem bytů to vře. Všichni netrpělivě očekávají vládní návrh zákona, kterým se upravují některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony. S čím mohou vlastníci i nájemci počítat, na co by se měli připravit?

Nová právní úprava by měla umožnit všem vlastníkům prodávat byty. Nejnaléhavěji to vystupuje do popředí u bytů ve vlastnictví obcí, protože ty spravují asi čtvrtinu bytového fondu České republiky a některé mají - především z finančních důvodů - zájem část svých bytů zpeněžit. Zákon by měl také umožnit dokončení převodu i možnost prodeje družstevních bytů členům. Ani zde nejde o "malou porci", ale o pětinu celkového počtu b.

Dobrovolnost

V připravovaném zákoně je promítnut ústavní princip rovnosti vlastníků a vlastnictví, bez ohledu na to, zda jde o vlastnictví fyzických nebo právnických osob, či státu. Proto budou mít možnost prodávat byty i občané.

Přechod z nájemního na vlastnický vztah je postaven na zásadě dobrovolnosti. To praktický význam při uplatňování citlivého postavení nájemců bytů, kteří mají mít přednostní právo koupě bytu. Problém nastane, jestliže nájemce půl roku od obdržení návrhu na uzavření smlouvy byt nekoupí. Potom může být tento byt prodán jiné osobě. Nájemce bytu právo první koupě. To znamená, že do půl roku nemůže být byt nabídnut někomu jinému. V průběhu dalšího roku nájemce právo přednostní koupě, která se řídí podle 606 občanského zákoníku.

Výpověď

Změnou vlastníka domu se pro nájemce bytu z právního hlediska nic nemění. Podle 680 odst. 2 obchodního zákoníku, jestliže dojde ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajimatele. Není proto zapotřebí uzavírat nové nájemní smlouvy.

Může se ovšem stát, že budoucí vlastník si nebude chtít koupit byt proto, aby hradil ekonomické důsledky, které pro něho bude mít nízké nájemné placené nájemníkem. Proto nebude mít na setrvání dosavadního nájemníka zájem. Občanský zákoník mu z titulu vlastnického práva umožňuje v 711 odst. 1 vypovědět nájem bytu s přivolením soudu. Přitom musí jít o některé z těchto důvodů:

a) vlastník potřebuje byt pro sebe, manžela, své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence,

b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci, ke které je nájem služebního bytu vázán, a pronajimatel potřebuje byt pro jiného nájemce, který bude tuto práci vykonávat,

c) jestliže nájemce nebo ti, kteří s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě,

d) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti, vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za služby poskytované s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce,

e) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat, nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění není možné byt nebo dům delší dobu užívat,

f) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt využívat,

g) -li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případu, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt,

h) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů.

Z výčtu je vidět, že vlastník bude mít dost možností k uplatnění svého práva k bytu.

Navíc by měla nová právní úprava umožnit vlastníkům prodat i jen část domu, respektive některé byty nebo nebytové prostory s příslušenstvím. To by dovolilo vlastníkům domů, aby se "zbavili" nepohodlných nájemníků. Samozřejmě při splnění dalších právem požadovaných skutečností.

Josef Kunášek, komerční právník

Text ke kresbě:

VLASTNICTVÍ DOMU: Není vždy výhrou, zvlášť když nájemníci se chovají jako utržení ze řetězu.


Download Source DataDownload textDependenciesPML ViewPML-TQ Tree View