PML View

ln94210_1

mrp-layerPDT/mrp/tamw/train-5/ln94210_1.mrp.gz
a-layerPDT/pml/tamw/train-5/ln94210_1.a.gz
m-layerPDT/pml/tamw/train-5/ln94210_1.m.gz
t-layerPDT/pml/tamw/train-5/ln94210_1.t.gz
w-layerPDT/pml/tamw/train-5/ln94210_1.w.gz
treex-layerPDT/treex/tamw/train-5/ln94210_1.treex.gz

s-1 Podnikatel a nájem nebytových prostor

s-2 Pronajímatelé se snaží různými způsoby obejít cenový limit stanovený vyhláškou

s-3 Jaromír Richter

s-4 K zahájení podnikání nestačí pouze dobrý podnikatelský záměr a potřebný kapitál.

s-5 Důležitým předpokladem jsou i vhodné nebytové prostory.

s-6 Jen nepatrný počet podnikatelů je takových starostí zbaven tím, že potřebné prostory vlastní.

s-7 Ostatním nezbývá než volné prostory vyhledat a uzavřít přijatelnou nájemní smlouvu.

s-8 Přestože inzeráty nabízejí soustavně volné kanceláře, sklady nebo volné místnosti pro restaurační či obchodní činnost, není uzavření nájemní smlouvy bezproblémovou záležitostí.

s-9 Příčiny tkví zřejmě v nepřiměřených podmínkách pronajímatelů, a zejména ve vysokých cenách za nájem a poskytované služby.

s-10 Nájemné za nebytové prostory je limitováno vyhláškou č. 585/ 90 Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor.

s-11 Nicméně tato vyhláška v ustanovení § 1 odst. 4 umožňuje překračovat regulované ceny za podmínky, že zastupitelstvo příslušné obce (města) určilo objekty nebo lokality, kde stanoví diferencovaně vyšší sazby než regulované, popřípadě umožní sjednávat nájemné bez omezení.

s-12 Při určení takových objektů a lokalit by zastupitelstvo mělo přihlédnout k atraktivitě prostředí nebo k výhodnosti polohy.

s-13 Řada obcí svého oprávnění využila, a to zpravidla tak, že se přiklonily k variantě sjednávání nájmu bez omezení.

s-14 Mnohé dokonce určily jako atraktivní a polohově významné celé své území.

s-15 Dopady na konkrétní nájemce nebytových prostor a skutečný přínos rozhodnutí pro obec však byly zvažovány ojediněle.

s-16 Jen málokde jdou totiž prostředky z neomezených nájmů do pokladny obce.

s-17 Vysoké nájmy pak škrtí zejména drobné podnikatele a působí vyloženě proti rozvoji podnikání.

s-18 Těm obcím, které neumožnily zvyšování nájmů, se jejich nečinnost jistě vrátí v počtu drobných podnikatelů, a tedy i potenciálních plátců místních daní a poplatků.

s-19 Dnes již nikoli ojedinělou formou, kterou se snaží pronajímatelé dosáhnout vyšší ceny, je tzv. paušální smluvní cena.

s-20 Pronajímatel se ve smlouvě vyhne stanovení sazby za 1 m2, a tím i případnému postihu za porušení vyhlášky.

s-21 V nájemní smlouvě pak uvede paušální cenu, zahrnující nejen nájem, ale i poskytované služby.

s-22 Skladba jednotlivých položek tvořících cenu není samozřejmě nikde uvedena.

s-23 Je pouze konstatováno, že cena byla stanovena dohodou smluvních stran.

s-24 Ve většině případů takto stanovená cena podstatnou měrou přesahuje sazby regulované vyhláškou a skutečné ceny dodávaných služeb.

s-25 Pokud se nájemce, který smlouvu uzavře, později domáhá rozhodnutí o porušení vyhlášky, nemívá zpravidla úspěch.

s-26 V případě takto koncipované nájemní smlouvy je proto třeba trvat na rozpisu položek, z nichž se paušální cena stanovuje.

s-27 Další formou je uzavírání nájemních smluv nikoli na nebytové prostory, ale na nemovitosti (stavby), popřípadě na jejich část (čtvrtinu, polovinu).

s-28 Tento typ smlouvy lze ovšem uzavřít pouze v případě, že jde o samostatný objekt nebo když takový objekt lze reálně rozdělit na ucelené části k pronájmu.

s-29 Pokud nájemce na tento typ smlouvy přistoupí, je zcela vyňat z ochranné regulace zákona 116/ 90 Sb., resp. vyhlášky 585/ 90 Sb.

s-30 Smluvní vztah se zde řídí § 663 a následujícími Občanského zákoníku a vyhláškou 526/ 90 Sb., o cenách.

s-31 Výše nájmu tím není ničím limitována.

s-32 Tato smlouva umožňuje pronajímateli stanovit smluvní cenu, aniž by se musel obávat jakýchkoli pozdějších sankcí.

s-33 Nájemci postižení vysokými cenami za nájem se sice mohou později domáhat zásad poctivého obchodního styku (§ 265 Obchodního zákoníku), rozpornosti s dobrými mravy (§ 39 Občanského zákoníku) apod.

s-34 Pokud ovšem na uvedené smlouvy přistoupí, je naděje na úspěch těchto žalob mizivá.

s-35 Při uzavírání nájemních smluv tohoto typu je proto na místě obezřetnost budoucích nájemců.

s-36 Je dobré si před uzavřením smlouvy vypočítat výši nájmu v relacích vyhlášky 585/ 90 Sb. a podle toho pak posuzovat smluvní cenu navrženou pronajímatelem.

s-37 V případě značných rozdílů nezbývá než na smlouvu nepřistoupit, pokud to pro nájemce- podnikatele není nezbytně nutné.

dependency tree • text view